Ипак, постоје инвеститори који су, нарочито када је реч о нелегалним објектима, мењали нумерацију станова и купцима приказивали да купују другу некретнину, а не ону већ продату. Тај проблем и данас, како истичу, делимично постоји за објекте нелегално изграђене пре 27. новембра 2015. године.
Полиција је, крајем јануара, ухапсила Београђанина због сумње да је као инвеститор стамбеног објекта у изградњи на Врачару преварио купца стана за 400.000 евра.
У Јавнобележничкој комори истичу да се, у конкретном случају дупле продаје станова, ради о промету који се десио пре увођења јавног бележништва у Србији, односно пре септембра 2014. године.
Данас су те врсте злоупотреба, наводе – изузетно ретке, а поступак овере уговора о промету непокретности подразумева и више нивоа провера статуса непокретности.
„Поред обавезне провере у катастру, јавни бележници проверавају сваку непокретност у Либри, што је база података о прометованим непокретностима која се води при Министарству правде. Такође, сваки промет код јавног бележника се упише у тој апликацији, тако да је аутоматски видљив при свакој следећој провери“, истичу у Јавнобележничкој комори.
Уз то, додају, јавни бележници проверавају непокретност у евиденцији о извршеним забранама отуђења коју воде јавни извршитељи.
Ипак…
„На жалост, несавесни инвеститори су, нарочито када су у питању били нелегални објекти, радили измену нумерације посебних делова објекта – станова – и на тај начин свесно доводили купце у заблуду да купују други стан од оног који је већ био у промету. Овакви случајеви злоупотреба су добрим делом спречени када је забрањен промет нелегалних објеката који су изграђени после 27. новембра 2015. године, али је у некој мери тај проблем остао за објекте изграђене пре тог датума“, истичу у Јавнобележничкој комори.
У Републичком геодетском заводу за портал Н1 истичу да се на вишедеценијски проблем дупле продаје некретнина реаговало – адекватно.
„И то променом закона у области промета непокретности, као и дигитализацијом уписа у катастар непокретности“, кажу у РГЗ.
Информациони систем катастра непокретности је, заједно са другим деловима државног система који се тичу промета непокретности, како истичу у Републичком геодетском заводу – онемогућио дупле продаје пре више година.
Кад зазвони Катастарски аларм
У РГЗ подсећају да је крајем 2021. године активирана нова апликација Катастарски аларм са циљем да власника или било кога ко има правни интерес на одређеној непокретности, а уписан је у катастар непокретности, алармира о свим променама у вези са истом.
„Катастарски аларм је заправо део већег система који моментално упозорава власника на било какву промену и није ограничен само на спречавање дуплих продаја, већ се односи на све типове захтева који се евидентирају у РГЗ-у, а односе се на непокретности које се воде на регистровано лице“, наводе у РГЗ.
Од продаје до уписа – пет дана
Промена власништва настала купопродајом стана или куће мора у року од пет дана да буде видљива у катастру, указују јавни бележници. Међутим, како истичу у РГЗ, ако на истој непокретности већ постоји неки претходни захтев, мора прво да се сачека његово решавање.
„Јавни бележници истог дана, у најкраћем могућем року од тренутка овере уговора, тај промет региструју у Либри, а такође у року од 24 сата шаљу катастру сву потребну документацију за упис у катастар. По закону, катастар има рок од пет дана да изврши промену на основу података које добија од јавних бележника“, истичу у Јавнобележничкој комори.
Рок и краћи, ако…
У РГЗ за портал Н1 истичу да се промене, на основу исправа које им доставе јавни бележници након овере купопродајног уговора непокретности, евидентирају и у краћем року од законом прописаног.
„Ступањем на снагу новог Закона о поступку уписа у катастар непокретности и водова, јула 2018. године промењени су и унапређени пословни процеси и извршена је дигитализација поступања катастра. На овај начин омогућено је да се данас, за све правне радње у вези са прометом непокретности које су настале након 1. јула 2018. године, предмети решавају у року од четири дана од подношења захтева у случају да не постоји претходни захтев на истој непокретности. Ако постоји, тада се мора сачекати исход тог претходног захтева да би се решавао нови“, објашњавају за портал Н1 у РГЗ.
Ако се некретнина још гради – предбележба
Није реткост да грађани, баш као што је то и случај код ове злоупотребе с почетка приче, у куповину стана крену док је објекат јошу изградњи. Законом је, наводе наши саговорници, омогућен упис такозване предбележбе у катастар непокрености, када је реч о објектима и посебним деловима објеката који су још у изградњи.
„Закон о поступку уписа у катастар непокретности и водова као једну од врста уписа предвиђа предбележбу, која подразумева упис и ако је предмет уписа објекат, односно посебни делови објекта у изградњи, као и пренос права на објекту у изградњи, односно посебном делу објекта у изградњи. Наравно, објекти у изградњи морају да имају одговарајуће дозволе да би могли да буду прометовани, што је такође нешто што јавни бележници проверавају, када солемнизују (потврђују и оверавају) уговоре о промету непокретности у изградњи“, указују у Јавнобележничкој комори.
Међутим, у РГЗ истичу да се у пракси примећује да се та могућност уписа предбележбе ретко користи – како од стране инвеститора, тако и од стране купаца објеката и посебних делова објеката у изградњи.
Како купац да зна да је једини
У Јавнобележничкој комори, на питање како купац може да буде сигуран да не купује некретнину која је већ продата неком другом, истичу да је на њега тешко одговорити „с обзиром на то да је оваква могућност данас сведена минимум“.
„Када јавни бележник изврши све неопходне провере и прихвати да солемнизује уговор о промету непокретности, он истовремено гарантује за исправност тог правног посла. Дакле, јавни бележник гарантује да нема препрека да се као нови власник непокретности у катастру упише купац. То је управо начин на који је повећана правна сигурност у промету непокретности, односно начин на који су у великој мери спречене овакве и сличне преваре“, истичу у комори.
У РГЗ подсећају да се информације о непокретностима и правима на њима које су уписане у катастар налазе у бази података катастра непокретности, да су транспарентне и доступне на интернет страници Републичког геодетског завода.
„У сваком тренутку купац заинтересован за одређену непокретност може да види на кога је уписана конкретна непокретност као и да провери да ли на предметној непокретности постоје терети и забележбе“, напомињу у РГЗ.
Могу ли се продавати и куповати неозакоњени станови и куће
Куће и станови који су још у поступку озакоњења у катастру имају уписану забележбу забране отуђења. То значи да се не могу продавати док се не озаконе. Ипак, за објекте изграђене без дозволе пре новембра 2015. ситуација је нешто другачија.
„Законом о озакоњењу објеката из 2018. године, за објекте изграђене без грађевинске дозволе или решења о одобрењу извођења радова након 27. новембра 2015. године, забележба отуђења је трајна и ти објекти не могу бити прометовани. Што се тиче објеката који су пре тога изграђени без одговарајућих дозвола, на то питање може бити одговорено само у начелу. Сваки јавни бележник је самосталан и независтан у обављању своје делатности и дужан је да сваки уговор о промету непокретности анализира и утврди да ли је подобан за солемнизацију (потврду и оверу). Такође, бележник је дужан да, ако утврди да уговор може да солемнизује, у њега унесе упозорење да за објекат не постоје све законом прописане дозволе и да је поднет захтев за легализацију – који не мора да буде решен позитивно“, указују у Јавнобележничкој комори.
Даниела Илић Красић Н1
