Да ли ће легализовани објекти вредети

Министарство тврди да већ увелико поступа по пријавама које су грађани поднели до 07. фебруара ове године и да они ускоро могу очекивати да њихове куће, станови и помоћни објекти буду уписани у катастар. Такође тврди да нико не износи приговоре на легализацију.

НБС с друге стране поручује да ће ти објекти одмах након уписа у катастар ући у редован правни промет. То значи да ће власници нелегалних објеката, који су поднели пријаву за њихову легализацију, колико сутра моћи да их отуђују и стављају под хипотеку, ради подизања кредита код пословних банака.

Међутим, да ли је то баш тако? Рекао бих да није. У јавности се води жустра дебата о томе да ли ће легализовани објекти вредети колико и они који су грађени у складу са законом.

По закону који уређује легализацију, приликом уписа легализованог објекта у катастар, на основу потврде Агенције за просторно планирање и урбанизам РС, у катастар ће се уписивати забележба да је упис својине у катастар извршен по основу легализације и да држава не гарантује за техничка својства тог објекта.

Ова забележба у пракси не би требала да има негативне ефекте у погледу квалитета права које се стиче легализацињом, осим што може резултирати умањењем износа накнаде која би се исплаћивала у случају експропријације тог објекта, а у циљу изградње линијског инфраструктурног објекта од посебног значаја за Републику Србију (путеви, пруге, метро и сл.). Овај ризик погадја пре свега индивидуалну породичну градњу, која се легализује у непосредној близини саобаћајница, аеродрома и сл.

Наиме, државни пројекти се по правилу реализују рушењем експроприсаних непокретности ради реализације пројеката у државном, односно јавном интересу. Наравно, могуће је да ће таква забележба утицати на то да и остали легализовани објекти на тржишту имају нешто мању цену, од објеката који су у катастар уписани реглуларним путем, на основу употребне дозволе. Ово због тога што ће купци имати резерву према таквим објектима, иако у реалности они могу бити квалитетније грађених од оних за које је издата употребна дозвола.

Међутим постоји и друга забележба, коју би РГЗ морао да уписује у катастар еx оффицио у складу са чланом 137г Закона о државном премеру и катастру. Реч је о забележби која се уписује у катастар када служба катастра упис у катастар врши без доношења решења. Напомињем да је то управо случај код уписа у катастар по потврди Агренције о легализацији, који се врши без доношења решења. Закон о поступку уписа у катастра непокретности и водова не прописује могућност уписа у катастар без доношења решења, већ је то могуће по основу Закона о државном премеру и катастру, чије измене су увеле могућност уписа без доношења решења. Овај други закон је усвојен истовремено са новим законом који уређује легализацију, па је више него логично да се та забележба уписује и у случају уписа легализованох објекта у катастар.

Та забележба би омогућила заинтересованом лицу да РГЗ-у поднесе захтев за преиспитивање уписа, у року од једне године од дана уписа. Ако захтев буде усвојен, побијани упис би се брисао, као и сви накнадни уписи. Јасно је да би таква забалежба де фацто спречила било какво располагање непокретношћу, а у року од годину дана од уписа по основу легализације.

Дакле, забележба да је објекат из легализације ће сигурно умањити вредност тих непокретности. У случајевима станова у стамбеним зградама у урбаним зонама, то умањење не би требало да буде веће од 10-15%. Тамо где постоји могућност накнадне експропријације, умањење вредности може бити далеко веће.

Ако РГЗ буде истовремено са легализацијом уписивао забележбу да се упис по основу легализације може побијати у наредних годину дана, то ће сигурно блокирати на годину дана располагање таквом непокретношћу или значајним умањењем њене вредности. Тешко је да би било која банка дала кредит по основу обезбеђења хипотеком на таквој непокретности. Међути, чак и ако РГЗ не буде спроводио упис такве забележбе у катастар, ја као адвокат никад не бих саветовао странци да такав објекат купује, нити банци да се обезбеђује хипотеком на том објекту, пре истека рока од годину дана.

Треба имати у виду и чињеницу да се грађани жале да им подношење електронског приговора на пријаве за легализацију, којим би се умањила њихова права, није омогућен ни преко Портала е-Управа (којим управља ИТЕ Канцеларија при влади РС), ни преко Портала „Свој на своме“ (којим управља Агенција за просторно планирање и урбанизам РС). Проблем је што им то право гарантује управо нови закон који уређује легализацију, а који је грубо прекршен на њихову штету. Ускраћивањем тог права је грубо нарушено уставно право грађана на правну заштиту, па самим тим и владавина права у Републици Србији. Такво стање ће неспорно узроковати многе парнице и кривичне поступке који могу довести у у питање конкретне легализације и ставити их ван промета на дужи период.

Када је реч о вредности објеката, на њу битно врло утиче квалитет градње, па ће то правило неспорно важити и за објекте из легализације. Ти објекти су често грађени квалитетно и имају детаљну техничку документацију. Често су нелегални због пробијања габарита или избегавања плаћања накнада за уређење грађевинског земљишта.

Мој савет купцима таквих некретнина је да потраже савет адвоката и/или статичара да ли је та документација задовољавајућа. Мој савет је такође да не купују објекат, односно стан из легализације у првих годину дана након уписа. Ово јер је могуће да се легализација на име продавца накнадно оспори кроз парницу и/или кривиче поступке, а онда купац иако је савестан може остати и без објеката и без могућности да поврати новац од несолвентног продавца. Ја бих такав објекат куповао само када бих познавао продавца и био потпуно сигуран у његову савесност. Да сам јавни бележник купце таквих објеката бих упозоравао на овај ризик и то упозерење бих констатовао у оквиру записника, приликом солемнизације уговора о продаји.

Када је реч о банкама, оне имају своју пословну политику, а мишљење НБ Србије о томе да ли су легализоване непокретности подобно средство за обезбедјење хипотека ће поштовати у мери и на начин у којој то буде утицало на оцену њиховог бонитета од стране НБС. Неспорно је да ће њихова процена ризика у односу на сваку од тих непокретности бити кључна у поступку одобравања кредита. Моје је мишљење да пословне банке неће преузимати ризик обезбедјења хипотеком на легализованим непокретностима док не прође годину дана од усписа те легализације у катастар. Сачекаће да виде да ли ће неко оспорити легализацију, нарочито имајући у виду поменуто ускраћивање грађанима права на приговор на поднете пријаве.

Foto: Shutterstock / Mish.El

Ђорђе Вукотић Данас